O novo Código Civil colocou em destaque uma questão que durante muito tempo esteve escurecida na atividade imobiliária, a figura do contrato de intermediação, ou como diz o próprio Código, o contrato de corretagem.
Com raras e louváveis exceções, praticamente em todas as cidades do país os corretores de imóveis pouco, ou quase nunca, celebravam contrato com os seus clientes para a venda de um imóvel.
Por essa razão, muitos foram os profissionais que deixaram de receber os seus honorários e, por outro lado, muitos também foram os proprietários que entregaram os seus imóveis ao abandono de uma relação jurídica não oficializada devidamente.
Embora pareça óbvio estabelecer um contrato entre duas partes que vivem uma relação de prestação de serviço, no ramo imobiliário isso não aconteceu durante longa data.
Motivados pela falsa sensação de que ao entregar o seu imóvel a vários corretores estariam aumentando as chances de venda e, conseqüentemente, diminuindo o tempo de espera, muitos proprietários negavam a assinatura de um contrato que os vinculasse a um só Corretor.
Para completar, uma grande parte dos corretores de imóveis não encontrava argumentos para derrubar essa postura. Além disso, uma outra boa parcela simplesmente não enxergava a importância de ter um contrato com o seu cliente.
Junte a esse quadro a falta de dinheiro de nosso povo (que faz do proprietário um ansioso pela venda e do Corretor um ansioso pelos honorários) e teremos uma postura quase que imbatível: esqueça o contrato, vamos à venda!
Mas isso não é bem assim.
Já em 1978, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) baixou uma determinação legal (Resolução-Cofeci nº 5/78) dispondo que toda e qualquer intermediação imobiliária deve ser contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito.
Contudo, como visto anteriormente, essa determinação foi legítima (por ter sido estabelecida por quem de direito), mas não obteve legitimidade (por não ter sido seguida por todos a quem se destinava).
Quantos, e incontáveis, casos de corretores que exerceram intermediações imobiliárias com sucesso, mas acabaram não recebendo o valor ajustado anteriormente ou simplesmente não receberam nada. Muitos desses, obviamente, conseguiram obter seus pagamentos por meio de ações judiciais. Mas quanto trabalho. Quantas provas. Quanta espera.
O novo Código Civil veio para nortear, definitivamente, este turbilhão de descaminhos, elegendo um Capítulo próprio à corretagem (artigos 722 ao 729), dentro do Título destinado justamente a contratos.
Ora, se o legislador tratou da corretagem exatamente na parte em que fala sobre os contratos, é muito fácil perceber o seu propósito de vincular um ao outro, isto é, a corretagem ao contrato.
Não é por acaso, portanto, que logo no primeiro artigo do assunto, o de número 722, o texto é iniciado pelas seguintes palavras: “Pelo contrato de corretagem...”. Perceba que o texto não diz ato de corretagem, diz contrato de corretagem. Assim, fica realmente clara a vinculação dita anteriormente.
E o que isso muda no mundo imobiliário?
Primeiramente, nenhum Corretor pode alegar falta de argumento para convencer seu cliente a assinar o contrato de intermediação, afinal de contas, o argumento é a própria lei.
Quanto ao proprietário, não pode ele deixar de se valer de todas as obrigações impostas ao corretor de imóveis pelo novo Código Civil, obrigações essas que nascem e se fazem cobradas na figura do contrato.
Dessa forma, assinar um contrato de intermediação imobiliária é hoje uma via de direitos de mão dupla. Todos ganham. O Corretor por poder trabalhar com a tranqüilidade que uma contratação oficial lhe propicia, e o proprietário por estar amparado pelo próprio contrato e, mais ainda, pela vinculação jurídica que a sua relação obtém com o Código Civil.
Esses argumentos, tecnicamente corretos e, sobretudo, rigorosamente dentro do que a lei determina, de nada adiantarão se corretor e proprietário não se conscientizarem que a maior relação que os une não é simplesmente a venda, mas, sim, a jurídica, materializada através de um instrumento contratual.
Assim, as duas partes devem perceber que estão no mesmo barco e que, embora com propósitos próprios, almejam exatamente o mesmo resultado, a venda.
Portanto, há de se estabelecer um vínculo de relacionamento real entre o proprietário e o corretor, de forma que seja usual a existência do meu corretor, assim como o meu médico, o meu dentista, o meu advogado...