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Na verdade, não há uma determinação
legal que estabeleça o valor de um sinal
de negócio imobiliário. Portanto,
cabe às partes, sob a mediação
do Corretor de Imóveis, fixar o mesmo
através de acordo.
Assim, percebe-se a importância do Corretor
nesse momento, pois é ele que precisará
conduzir a situação, equilibrando
e ajustando o interesse das partes.
Vale destacar que, nesse instante da negociação,
o Corretor terá que se manter o mais
imparcial possível, de forma que tenha
capacidade de defender os interesses e as vontades
dos dois lados do negócio (vendedor e
comprador), mesmo tendo sido contratado apenas
por um deles.
Importante saber que o Corretor somente pode
receber o sinal em nome do proprietário,
se estiver autorizado para esse fim, expressamente,
por meio de cláusula específica
no Contrato de Intermediação Imobiliária.
Não havendo essa previsão contratual,
o Corretor estará impedido de promover
o recebimento, podendo, apenas, mediá-lo,
isto é, não pode recebê-lo
nem tomar nenhuma decisão a seu respeito.
Partindo do raciocínio de que o Corretor
de Imóveis está autorizado a receber
o sinal, o que lhe é muito proveitoso,
visto que, assim, será ele o administrador
financeiro da transação, terá
que ter todo cuidado e responsabilidade com
a prestação de contas ao proprietário
e, sobretudo, com o repasse da parte que não
lhe couber.
Estando o Corretor autorizado a receber o sinal
em nome do proprietário deverá
combinar essa prerrogativa com outra possibilidade
muito importante, qual seja: estar autorizado,
também por meio de cláusula contratual,
a receber os seus honorários a partir
da dedução do sinal de negócio.
Com essas duas prerrogativas contratuais (poder
receber o sinal e poder deduzir seus honorários
do mesmo), o Corretor de Imóveis elimina
a possibilidade de no final das contas uma das
partes tentar deduzir os seus honorários,
ou pior, não recebê-los.
Mas vamos então ao valor do sinal de
negócio.
Como se sabe, os honorários da corretagem
imobiliária são representados
por um percentual do valor total da negociação.
Da mesma forma, o sinal de negócio também
é representado por um percentual.
Ora, se o Corretor de Imóveis estiver
autorizado a receber os seus honorários
a partir da dedução do sinal de
negócio, obviamente, esse sinal terá
que ser, no mínimo, igual ao percentual
dos honorários. Portanto, se os honorários
são de 5%, o sinal também terá
que ser no mínimo igual.
Entretanto, esse não é o melhor
caminho. Ao procurar um Corretor, o proprietário
do imóvel tem a intenção
de que, a partir do trabalho do mesmo, o bem
seja vendido e, então, possa ele receber
o valor correspondente.
Assim, o proprietário do imóvel
certamente não gostará de saber
que o seu bem foi vendido, já houve um
pagamento de sinal de negócio, mas nada
receberá naquele momento, pois esse sinal
só foi suficiente para cobrir os honorários
do Corretor.
Por essa razão, o sinal de negócio
ideal, mínimo, é aquele que pode
ser dividido entre o Corretor de Imóveis
e o proprietário.
Nesse caso, sendo os honorários de 5%,
o sinal seria de 10%, de modo que tanto Corretor
como proprietário recebam partes da importância
paga.
Logicamente, esse percentual de 10% pode ser
aumentado. Contudo, quanto maior ele for, maior
também será a responsabilidade
em relação ao negócio,
tanto no que diz respeito à pressão
que o comprador fará no Corretor, para
que a transação seja logo efetivada,
quanto na hipótese de uma eventual desistência
por uma partes, em especial, do vendedor.
Combinando todos esses ingredientes, pode-se
dizer que o sinal de negócio ideal é
aquele cujo percentual represente de 15% a 20%
do total da transação.
Autor:
Alexandre T. Raposo
Professor de Operações Imobiliárias
e autor do Manual Jurídico do Corretor
de Imóveis
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