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Primeiramente,
faz-se necessário entender que o trabalho
do Corretor de Imóveis possui dois términos,
sendo um pelo enfoque jurídico e outro
de caráter profissional. Vamos abordar
em primeiro lugar o enfoque jurídico.
Para tanto, é preciso estabelecer uma
linha de raciocínio.
Ao entregar o seu imóvel a um Corretor,
o proprietário tem como objetivo que
esse profissional encontre um interessado para
o seu bem, sendo essa, portanto, a missão
jurídica do Corretor de Imóveis,
para a qual foi contratado.
Nesse sentido, no caso da venda, quando o Corretor
encontra um comprador para o imóvel por
ele transacionado, terá concluído,
então, a sua missão contratual.
Mas como definir essa situação?
Para fins de caracterização da
conclusão de sua missão contratual,
não basta ao Corretor de Imóveis
a simples informação verbal do
interessado de que irá adquirir o bem,
por mais convincente e segura que a mesma possa
parecer.
Para isso, é absolutamente imprescindível
que a vontade de comprar do interessado esteja
irremediavelmente comprovada.
Mas como saber se o comprador quer realmente
comprar?
Em especial no ramo imobiliário, no qual
estão envolvidas altas quantias em cada
negócio, um interessado atesta a sua
real intenção de concluir a transação
quando chega a colocar dinheiro no negócio.
Ninguém materializa um sinal de negócio
ou, mais ainda, quita o valor total de um imóvel,
se realmente não quiser comprá-lo.
Isso é básico e óbvio.
Logo, já a partir do pagamento do sinal
de negócio o vendedor tem a certeza de
que o comprador quer adquirir o seu bem e, conseqüentemente,
que o Corretor de Imóveis cumpriu a sua
missão contratual.
Dessa feita, pode-se afirmar que o trabalho
do Corretor de Imóveis está concluído,
sob o enfoque jurídico, a partir do pagamento
do sinal ou da quitação da totalidade
do preço da transação,
uma vez que, assim, está inquestionavelmente
demonstrado o sucesso da intermediação
promovida pelo Corretor.
Aliás, o Corretor faz jus aos seus honorários
mesmo que a transação venha a
ser desfeita por qualquer uma das partes.
Esse entendimento, já bastante conhecido
no mundo imobiliário e no jurídico,
foi consagrado pelo novo Código Civil,
em seu artigo 725. A ele devemos, porém,
ressalvar a hipótese de o negócio
não ser concluído por algum motivo
advindo do próprio Corretor. Mas isso
é uma exceção à
regra principal.
Voltando ao raciocínio anterior, percebe-se
que, embora no pagamento do sinal esteja concluída
a missão contratual do Corretor de Imóveis,
a transação imobiliária
ainda não está realmente encerrada.
Na verdade, essa questão faz nascer uma
outra muito importante: quando uma transação
imobiliária de venda pode ser considerada
concluída?
Na melhor forma do Direito, uma pessoa somente
é considerada proprietária de
um bem imóvel se o seu nome conste como
tal nos apontamentos do Cartório de Registro
de Imóveis no qual o seu bem está
matriculado.
Exatamente por essa razão, todo Corretor
deve orientar o seu cliente comprador a promover
o registro da compra imediatamente após
a sua realização, para que, assim,
passe ele a ser, juridicamente falando, o verdadeiro
proprietário do imóvel adquirido.
Portanto, se a transação imobiliária
somente se encerra no Cartório de Registro
de Imóveis,
logicamente, o trabalho do Corretor também
só pode ser considerado concluído,
do ponto de vista profissional, no mesmo instante.
Assim, todo Corretor de Imóveis deve
ter em mente essa indelegável postura
de somente considerar o seu trabalho concluído
com a chegada da transação ao
Registro de Imóveis, independentemente
de já ter recebido, ou feito jus, aos
seus honorários. Esse é o bom
profissional.
Autor:
Alexandre T. Raposo
Professor de Operações Imobiliárias
e autor do Manual Jurídico do Corretor
de Imóveis
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